Les SCPI face à la baisse des prix
Un associé retraité observe la valeur de liquidation de ses parts de société civile de placement immobilier (SCPI) inscrite sur son relevé annuel. Ce montant est en recul pour la deuxième année consécutive, une situation que de nombreux porteurs connaissent depuis 2023.
Un retournement de cycle après des années de hausse
Pendant près d’une décennie, le prix des parts de SCPI a progressé de manière quasi continue. Les rendements servis, souvent supérieurs à 4 % par an, attiraient les épargnants en quête de revenus complémentaires. Les sociétés de gestion augmentaient régulièrement leurs prix de souscription, soutenues par une demande soutenue et des actifs immobiliers dont les valeurs étaient orientées à la hausse.
Ce cycle s’est inversé à partir de 2022, sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt. Le coût du crédit immobilier a renchéri, ce qui a réduit la capacité d’acquisition des investisseurs et pesé sur les transactions. Dans le même temps, les rendements offerts par les placements sans risque, comme les fonds en euros ou les obligations, sont devenus plus attractifs. Les SCPI, dont le rendement de distribution est resté stable, ont perdu une partie de leur avantage relatif. À consulter également : Conseilenreferencement.
Les conséquences se sont matérialisées par une baisse des valeurs de retrait. Les experts immobiliers ont révisé à la baisse l’estimation des actifs détenus en portefeuille, notamment dans les secteurs du bureau et du commerce. Les prix de souscription publiés par les sociétés de gestion ont suivi cette tendance, avec des réductions allant de quelques points à plus de 10 % selon les fonds.
Des mécanismes d’ajustement propres aux SCPI
La particularité des SCPI réside dans leur fonctionnement à capital variable. Le prix des parts n’est pas fixé par un marché secondaire, mais par la société de gestion, qui publie un prix de souscription et un prix de retrait. Ce prix est déterminé à partir de la valeur de reconstitution des actifs, qui intègre les frais et la valeur vétuste des immeubles.
Lorsque la valeur des actifs baisse, la société de gestion peut réduire le prix de souscription. Elle peut aussi, dans certains cas, suspendre temporairement le retrait de parts si les demandes de rachat dépassent les capacités de liquidité du fonds. Ces mesures visent à protéger les associés restants, mais elles réduisent la disponibilité du capital investi.
Le rendement servi aux associés ne suit pas automatiquement la baisse des prix. Il est calculé sur la base des loyers encaissés, rapportés au prix de souscription moyen de l’année. Une baisse du prix de la part peut donc améliorer mécaniquement le rendement futur, si les loyers restent stables. Cette particularité explique pourquoi certains investisseurs considèrent la période actuelle comme une opportunité d’entrée, malgré le contexte dégradé.
Une décollecte qui interroge la liquidité du placement
La baisse des prix s’est accompagnée d’une réduction des souscriptions nouvelles. Les épargnants, devenus plus prudents, ont préféré arbitrer vers d’autres supports. Les sociétés de gestion ont vu leurs collectes annuelles diminuer fortement, certaines passant même en négatif lorsque les retraits ont dépassé les nouveaux versements.
Cette décollecte a des conséquences sur la gestion des fonds. Pour faire face aux demandes de retrait, les gérants doivent parfois vendre des immeubles dans des conditions de marché peu favorables. Ces ventes, réalisées à des prix inférieurs aux valeurs d’expertise, pèsent à leur tour sur la valeur des parts. Un cercle peut ainsi s’installer, où la baisse des prix nourrit les retraits, qui eux-mêmes accentuent la baisse.
Les perspectives de reprise dépendent en grande partie de l’évolution des taux d’intérêt et de l’activité du marché immobilier. Une stabilisation des taux, voire une baisse progressive, pourrait redonner de l’appétit aux investisseurs. À l’inverse, un maintien prolongé de taux élevés prolongerait la pression sur les valeurs. Les épargnants doivent intégrer ces paramètres dans leur horizon de placement, qui reste par nature long pour ce type de support.
